Immobilienkredit

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Immobilienkredit - Für Haus, Wohnung, Renovierung oder Umschuldung

 Dank Immobilienkredit: Ein gemütliches Frühstück auf der eigenen Terrasse, zwitschernde Vögel im grünenden und blühenden Garten, dazu ausreichend Platz für die Kinder. Der Traum vom Eigenheim ist (vor allem für junge Familien) etwas ganz Besonderes. Daneben werden Immobilien auch als Kapitalanlage erworben, um durch die Vermietung Gewinne zu erzielen. Als Sachwert erfreut sich eine Immobilie großer Beliebtheit. In beiden Fällen spielt die passende Finanzierung eine entscheidende Rolle. Ein Kreditvergleich hilft, einen Überblick zu verschaffen.

Der richtige Immobilienkredit für Ihre persönliche Situation

Welche Formen von Immobilienkrediten gibt es?

So unterschiedliche die Intentionen beim Bau oder Kauf einer Immobilie auch sein mögen, an einem Immobilienkredit kommt man auf dem Weg zum Eigentum nur selten vorbei. Bedingt durch die vergleichsweise hohen Kreditsumme wird dieser zu einer meist lebenswichtigen Entschiedung. Umso wichtiger ist die Recherche im Vorfeld. Schon kleine Optimierungen können sich hier positiv auswirken und bares Geld sparen. Hier empfiehlt sich zunächst die gezielze Unterscheidung der verschiedenen Möglichkeiten.

Baufinanzierung

Immobilienkredit als Baufinanzierung

Eine echte Immobilienfinanzierung ist eine sehr komplexe Angelegenheit – und zwar sowohl für den Kauf als auch für den Bau einer Immobilie. Sie finden dazu hier eine komplette Themenseite, auf der wir alle Details ausführlich abhandeln. Schon die Berechnung der Finanzierungshöhe ist nämlich ausgesprochen kompliziert, da ein Kreditgeber den Wert des Objektes als Grundlage zur Festlegung einer Beleihungsgrenze nutzt. Diese beziffert den Betrag, den die Bank im Ernstfall bei einer Versteigerung erzielen könnte. Geht der Finanzierungswunsch über diese Grenze hinaus, erhöht sich der Bauzins wegen des höheren Risikos.

Das optimale Zusammenspiel der variablen Größen wie Laufzeit, Tilgung und Zinsbindung, aber eben auch Eigenkapital und Sondertilgungen herauszufinden, bedarf einiger Überlegungen im Vorfeld. Allein das Thema Tilgung kann unterschiedlich gelöst werden: Entweder Sie entscheiden sich für ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem sie eine gleichbleibende Rate leisten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, deren Anteile an der Rate sich jedoch sukzessive verschieben, oder Sie setzen die Tilgung aus. Damit würden Sie während der vereinbarten Laufzeit nur die gleich hoch bleibenden Zinsen bezahlen, um zum Ablauf die Tilgung mit einem Betrag zu erledigen. Wann welche Variante die sinnvollste ist, können Sie auf unserer Themenseite in Ruhe nachlesen.

Eckdaten Baukredit:

  • maximale Höhe abhängig vom Objekt
  • zweckgebunden

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Freier Immobilienkredit

Freier Immobilienkredit

Diese Form der Immobilienfinanzierung ist leicht zugänglich, im Kreditvergleich Immobilien finden Sie dazu vielfältige Möglichkeiten. Ein Baukredit folgt dem grundsätzlichen Prinzip anderer Darlehensarten: Der Kreditgeber erhält eine vereinbarte Summe für sein Vorhaben ausgezahlt und muss diese inklusive der ebenfalls festgelegten Zinsen innerhalb der Laufzeit zurückzahlen. Allerdings werden bei einem solchen Projekt im Vergleich zu gängigen Ratenkredit deutlich höhere Beträge finanziert, die in puncto Sicherheiten einige besondere Regelungen erfordern: Das regelmäßige Einkommen reicht demnach nicht aus, um im Ernstfall einen Kreditausfall aufzufangen.

Aus diesem Grund dient das Immobilienobjekt selbst als Sicherheit, der Kreditgeber räumt sich hier Verwertungsrechte ein. Gleichzeitig wird der Kredit zweckgebunden ausgegeben, Sie können also die Kreditsumme nicht anderweitig einsetzen, sondern müssen die Verwendung zum Kauf, Bau oder auch zur Modernisierung nachweisen. Weitere Besonderheiten beziehen sich auf die vertragliche Gestaltung: Aus den Variablen Laufzeit, Tilgungsanteil und Zinsbindung wirken sich direkt auf die monatliche Rate aus, die einerseits bequem zu tragen sein, andererseits aber auch zügig zur Entschuldung führen sollte.

Eckdaten freier Baukredit:

  • maximal 50.000 Euro
  • zweckgebunden

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Renovierung / Modernisierung

Immobilienkredit für Renovierung und Modernisierung

Eine Immobilie kann nur die gewünschte Wertsteigerung realisieren, wird sie regelmäßig renoviert und in größeren Abständen auch modernisiert. Einige Teile eines Hauses bedürfen in bestimmten Intervallen einer Erneuerung, wie beispielsweise die Heizungsanlage, das Dach oder auch die sanitären Anlagen. Nur so können größere Schäden verhindert, aber auch die steigenden Ansprüche in puncto Komfort und zunehmend auch Nachhaltigkeit erfüllt werden. Die notwendigen Maßnahmen lassen sich nicht immer aus eigener Tasche finanzieren, was die Renovierungs- und Modernisierungskredite ebenso interessant macht wie die vielfältigen Förderprogramme, die beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) insbesondere zur energischen Sanierung ausgegeben werden.

Modernisierungs- und Renovierungsvorhaben lassen sich also mit Hilfe unterschiedlicher Kreditvarianten realisieren, die Bandbreite reicht hier von den gängigen Ratenkrediten über spezielle Immobilienfinanzierungen bis hin zu Förderprogrammen, die sich auf einzelne Maßnahmen oder komplette Sanierungsvorhaben beziehen können. Aus diesem Grund finden Sie hier auf einer separaten Themenseite so detaillierte Informationen, dass Sie eine fundierte Entscheidung für Ihr Projekt treffen können.

Eckdaten Renovierungskredit / Modernisierungskredit:

  • maximale Höhe variiert je nach Kreditvariante
  • teilweise zweckgebunden, teilweise Verwendungsnachweis erforderlich

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Bestehenden Immobilienkredit umschulden

Bestehenden Immobilienkredit umschulden

Schon die Zinsbindung, die bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel zwischen fünf und 25 Jahren gewählt werden kann, macht das Thema Umschuldung so interessant: Läuft die Zinsbindungsfrist aus, steht die Neuverhandlung der offenen Restsumme an. Während dieser Frist ist es entsprechend schwierig, sich einen neuen Finanzierungspartner zu suchen. Der bisherige Kreditgeber kalkuliert die Zinseinnahmen ein, sie wird sich also nur bedingt auf eine Kündigung einlassen. Außerdem lässt sich eine vorzeitige Auflösung eines solchen Vertrages teuer bezahlen: Es wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig – und deren Höhe ist bei per Grundschuld besicherten Krediten nicht gesetzlich reguliert.

Umso wichtiger ist die Prüfung der Vertragsdetails im Vorfeld einer Umschuldung, was angesichts der kompliziert formulierten Vertragsklauseln gar nicht so einfach ist. Unter dem Strich sollten die Zinseinsparungen, die sich vor allem in Niedrigzinsphasen durch eine Umschuldung realisieren lassen, die entstehenden Kosten übersteigen. Ein wichtiger Punkt ist dabei die bereits zurückgelegte Dauer der Zinsbindung: Haben Sie nämlich bereits zehn Jahre absolviert, können Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass Ihnen deswegen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden darf. Es kommt also immer auf die konkreten Voraussetzungen an, soll die Umschuldung einer Immobilienfinanzierung ein interessantes Ergebnis bringen.

Eckdaten Umschuldung:

  • maximale Höhe variiert je nach Kreditvariante
  • sowohl zweckgebunden als auch zur freien Verfügung umsetzbar 

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Der richtige Immobilienkredit für Ihre persönliche Situation

Wichtige Fragen zum Thema: Immobilien- oder Baukredit

❶ Was genau ist ein Immobilienkredit?

Die Immobilien- oder Baufinanzierung kommt sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Immobilie in Frage. Grundsätzlich profitieren diese Kredite von den zusätzlichen Sicherheiten, die sich Banken in Form einer Hypothek oder eine Grundschuld am Objekt selbst einräumen. Als Alternativen stehen tilgungsfreie Kredite oder die meist bevorzugten Annuitätendarlehen zur Auswahl. Letztere sehen eine für den vereinbarten Zeitraum gleichbleibende monatliche oder jährliche Rate, die sich aus einem anfänglichen Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammensetzt, vor. Die laufende Tilgung verringert sukzessive die offene Schuld – und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Demnach verschieben sich die Anteile von Zins und Tilgung innerhalb der Raten laufend. Da die Zinsen in einer Immobilienfinanzierung für einen Zeitraum von fünf bis 30 Jahren fixiert werden können, wird bei Bedarf nach Ablauf dieser Zeit eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen notwendig.

❷ Wie unterscheidet sich der Immobilien- von anderen Ratenkrediten?

Es gibt grundlegende Gemeinsamkeiten, aber eben auch erhebliche Unterschiede: Während ein Ratenkredit in der Regel zur freien Verwendung eingeräumt wird, ist eine echte Immobilienfinanzierung immer zweckgebunden. Die Höhe bemisst sich dabei nicht allein am Einkommen, sondern am Wert des Objektes und dem zu deckenden Finanzierungsbedarf. Darüber hinaus behalten sich die Kreditgeber umfangreiche Sicherheiten, die sie in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek realisieren, vor, was angesichts der teilweise enormen Kreditbeträge nachzuvollziehen ist. Entsprechend lang sind die Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen, während Ratenkredite maximal über 120 Monate vereinbart werden. Ein weiterer Unterschied ist die Zinsbindungsdauer, die bei Immobilienkredite durchaus abweichend von der Laufzeit vereinbart werden, während die Konditionen bei Ratenkrediten bis zur letzten Rate fixiert sind.

❸ Wie hoch darf die Kreditsumme beim freien Immobilienkredit sein?

Die maximale Höhe der Kreditsumme ist bei freien Immobilienkrediten auf 50.000 Euro limitiert, wobei mehrere Finanzierungen parallel vereinbart werden können. Dies ist nur insofern sinnvoll, als dass sich beispielsweise auch staatlich geförderte Kredite mit eingebunden werden können. Hier kommt beispielsweise das Angebot der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Frage, das über Banken beantragt und in Anspruch genommen werden kann. Kaufen oder bauen Sie beispielsweise eine energieeffiziente Immobilie, können Sie bis zu 50.000 Euro als günstige KfW-Kredit aufnehmen und den darüberhinausgehenden Finanzierungsbedarf über einen Immobilienkredit decken.

❹ Wie viel Eigenkapital sollte man einbringen können?

Es ist vor allem bei selbstgenutzten Wohnimmobilien sinnvoll, einen gewissen Anteil aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Grundsätzlich sollten dies zwischen zehn und 20 Prozent der Anschaffungskosten sein, im Optimalfall darüber hinaus auch die anfallenden Nebenkosten, die durchaus noch einmal zehn Prozent ausmachen können. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, die Anschaffungskosten komplett zu finanzieren. Das lässt aber nicht nur das Ausfallrisiko wegen der höheren monatlichen Belastung steigen, sondern auch die Zinsen, die die Banken für eine solche Immobilienfinanzierung berechnen. Im Umkehrschluss heißt das: Je mehr Sie für Ihre Immobilie selbst aufbringen können, desto weniger Zinsen haben Sie zu bezahlen. Es gilt also, eine gute Balance zu finden, um den Lebensunterhalt nicht zu stark zu beeinträchtigen.

❺ Laufzeit & Tilgung

Diese beiden Komponenten hängen eng zusammen: Je höher Sie die anfängliche Tilgungsrate vereinbaren, desto kürzer wird die Laufzeit und desto geringer werden die Finanzierungskosten bis zur vollständigen Rückzahlung Ihrer Immobilienfinanzierung. Je länger Sie die Rückzahlung strecken wollen, desto höher lassen sich die Banken das damit einhergehende Risiko vergüten. So kann sich bei einer dreifachen Länge der Finanzierung die Zinsbelastung durchaus vervierfachen. Allerdings muss die sich aus der Tilgung ergebende Rate auch zuverlässig zu stemmen sein, was wiederum gegen eine zu kurze Laufzeit spricht. Sinnvoll ist es daher, die Tilgung vorsichtig anzusetzen und die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren: Haben Sie Geld übrig, können Sie mit diesen außerordentlichen Rückzahlungen die Laufzeit effektiv verkürzen.

❻ Wie hoch sind die Zinsen für einen Immobilienkredit?

Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, allerdings lässt sich grundsätzlich festhalten, dass die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung im Vergleich zu Ratenkrediten günstiger sind. Der Grund liegt in den zusätzlichen Sicherheiten, die sich die Kreditgeber in Form von Grundschuld oder Hypothek einräumen. Im Ernstfall könnten sie das Objekt also verwerten, um die Kreditschuld zu tilgen. Darüber hinaus bestimmen das aktuelle Zinsniveau, aber eben auch der Eigenkapitalanteil und die Dauer der Zinsbindung die konkrete Zinshöhe. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger werden die Finanzierungskonditionen, weil das Risiko für die Bank sinkt. Je länger Sie diese Konditionen binden, desto höher ist der dafür von den Banken berechnete Zinsaufschlag. Wählen Sie beispielsweise die maximale Dauer von 30 Jahren, was angesichts der Niedrigzinsen durchaus sinnvoll sein kann, kostet Sie die Baufinanzierung mehr, als wenn Sie eine Sollzinsbindung von fünf Jahren vereinbaren. Die Bank hätte nämlich dann deutlich eher die Möglichkeit, bei der Anschlussfinanzierung auf eventuell steigende Zinsen zu reagieren.

❼ Was ist eine Sollzinsbindung?

Beim Abschluss eines Finanzierungsvertrages werden immer die aktuell geltenden Zinssätze zugrunde gelegt – und die können durchaus stark schwanken. Um sich hier etwas Planbarkeit zu verschaffen, können Sie die Konditionen für einen Zeitraum zwischen fünf und 30 Jahren festschreiben. Bei den in der Regel hohen Kreditsummen ist dies auch sinnvoll, denn hier können sich schon kleine Unterschiede unter dem Strich summieren. Als Bauherr benötigen Sie ebenso eine Kalkulationsgrundlage wie die Bank: Müsste die Rate in kürzeren Abständen an die sich verändernde Marktsituation angepasst werden, steigen die Risiken eines Kreditausfalls. Umso wichtiger ist es, bei der Festlegung der Sollzinsbindung seinem eigenen Sicherheitsbedürfnis Rechnung zu tragen – auch wenn eine lange Zinsbindungsfrist etwas kostet, erhalten Sie so maximale Sicherheit für Ihr Vorhaben.

❽ Ist eine Sondertilgung möglich?

Grundsätzlich muss während der Zinsbindungsfrist die Tilgungsrate wie vereinbart beibehalten werden. Auf der anderen Seite wird die schnellere oder vorzeitige Tilgung einer Immobilienfinanzierung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bestraft, da der Banken Zinseinnahmen entgehen. Einen guten Kompromiss erreichen Sie, wenn Sie sich ein Sondertilgungsrecht einräumen lassen. Dies wird in Bezug auf die Höhe gerne begrenzt, jedes weitere Zugeständnis lässt sich die Bank bezahlen. Wägen Sie die optimalen Sondertilgungsraten gut ab, können Sie beispielsweise Tantieme, Steuerrückerstattungen oder anderweitige Zuwendungen direkt in Ihre Immobilienfinanzierung fließen lassen und unter dem Strich sparen.

❾ Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Im Vergleich zu einem Ratenkredit haben Sie bei einer Immobilienfinanzierung deutlich mehr an Unterlagen zusammenzutragen:

Zunächst zu Ihren finanziellen Verhältnissen

a) als abhängig beschäftigte Bauherren

  • Gewinnermittlungen, Einnahme-Überschuss-Rechnungen oder Bilanzen aus den letzten beiden Jahren
  • Einkommensteuererklärungen und -bescheide aus den letzten beiden Jahren
  • betriebswirtschaftliche Auswertungen
  • bei Bedarf Gesellschaftervertrag
  • maximal drei Monate alter Handelsregisterauszug

c) bei vermieteten Immobilien

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind mit Hilfe der Entsprechenden Einkommensteuererklärungen und -bescheide der letzten beiden Jahre sowie einer Mietaufstellung zu belegen.

Zum Finanzierungsvorhaben

  • Ermittlung des Einheitswertes durch das zuständige Finanzamt
  • Beleg über Feuerversicherung
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan und Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • bei Bedarf Fotos des Objektes
  • Kostenaufstellung
  • bei Bedarf Teilungserklärung, sollte es sich um eine Eigentumswohnung handeln
  • bei Bedarf Bauunterlagen inklusive Genehmigungen

❿ Immobilienkredit auch ohne Eigenkapital und / oder Schufa möglich?

Wollen Sie ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren, müssen Sie grundsätzlich mit längeren Laufzeiten und daraus folgend mit höheren Finanzierungskosten rechnen. Schon der Zuschlag von einem Prozentpunkt kann die Zinskosten unter dem Strich verdoppeln oder verdreifachen. Die Variante ist generell möglich, sollten Ihre Einkommensverhältnisse dies hergeben, sollte aber gut überlegt werden.

Ebenso stellt sich die Situation in puncto SCHUFA dar: Hier kommen in der Regel ausländische Banken zum Einsatz, denn deutsche Kreditinstitute sind dazu verpflichtet, eine SCHUFA-Abfrage durchzuführen. Trotzdem prüfen auch die ausländischen Kreditgeber Ihre Bonität gründlich, verzichten aber auf die Abfrage oder messen den bei der SCHUFA gespeicherten Daten weniger Bedeutung zu. Allerdings deuten negative SCHUFA-Einträge darauf hin, dass der Bauherr entweder finanzielle Probleme hatte und/oder seinen Zahlungsverpflichtungen nicht zuverlässig nachgekommen ist. Während deutsche Banken in diesen Fällen keine neuen Kredite vergeben, lassen sich die ausländischen Anbieter das damit verbundene Risiko teuer bezahlen: Sie werden also deutlich mehr für Ihr Immobilienprojekt ausgeben müssen, als dies sonst der Fall gewesen wäre.

Fazit: Wie findet man den richtigen Immobilienkredit?

Es sind also vielfältige Vorüberlegungen und Recherchen anzustellen, bis Sie die optimale Variante einer Immobilienfinanzierung für sich selbst ermittelt haben: Einerseits stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsvarianten zur Auswahl, sodass Sie in Abhängigkeit vom konkreten Finanzierungsbedarf entscheiden können. Andererseits ist eine klassische Immobilienfinanzierung so zu konfigurieren, dass Sie Laufzeit und Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgungen individuell auf Ihren Bedarf zuschneiden können.

Wie drastisch sich die kleinen Unterschiede in den Zinssätzen auswirken, können Sie dem bei jeder Variante zu errechnenden Gesamtfinanzierungsaufwand entnehmen: Über die vergleichsweise lange Laufzeit summieren sich ohnehin in der Regel Zinskosten im fünfstelligen Bereich. Können Sie hier einen halben Prozentpunkt sparen, indem Sie beispielsweise im Kreditvergleich Immobilien den nach Preis und Leistung günstigsten Anbieter auswählen, macht sich das unter dem Strich deutlich bemerkbar.

Es sind aber nicht nur die Zinssätze, die sich auf Ihre Entscheidungen auswirken sollten, sondern auch die vertraglichen Details: Die Dauer der Zinsbindung ist ebenso wenig zu unterschätzen wie die Möglichkeit von Sondertilgungen oder der nachträglichen Änderung der Tilgungsrate. Je flexibler die Vertragsbedingungen gestaltet sind, umso leichter können Sie die langfristige Finanzierung an sich ändernde Lebensumstände anpassen – und damit das Risiko eines Kreditausfalls reduzieren. Hier lohnt sich der Aufwand im Vorfeld in jedem Fall.

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