Immobilienkredit

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IMMOBILIENKREDIT - FÜR HAUS, WOHNUNG, RENOVIERUNG ODER UMSCHULDUNG

❶ WAS GENAU IST EIN IMMOBILIENKREDIT?

Die Immobilien- oder Baufinanzierung kommt sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Immobilie in Frage. Grundsätzlich profitieren diese Kredite von den zusätzlichen Sicherheiten, die sich Banken in Form einer Hypothek oder eine Grundschuld am Objekt selbst einräumen. Als Alternativen stehen tilgungsfreie Kredite oder die meist bevorzugten Annuitätendarlehen zur Auswahl. Letztere sehen eine für den vereinbarten Zeitraum gleichbleibende monatliche oder jährliche Rate, die sich aus einem anfänglichen Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammensetzt, vor. Die laufende Tilgung verringert sukzessive die offene Schuld – und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Demnach verschieben sich die Anteile von Zins und Tilgung innerhalb der Raten laufend. Da die Zinsen in einer Immobilienfinanzierung für einen Zeitraum von fünf bis 30 Jahren fixiert werden können, wird bei Bedarf nach Ablauf dieser Zeit eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen notwendig.

❷ WIE UNTERSCHEIDET SICH DER IMMOBILIEN- VON ANDEREN RATENKREDITEN?

Es gibt grundlegende Gemeinsamkeiten, aber eben auch erhebliche Unterschiede: Während ein Ratenkredit in der Regel zur freien Verwendung eingeräumt wird, ist eine echte Immobilienfinanzierung immer zweckgebunden. Die Höhe bemisst sich dabei nicht allein am Einkommen, sondern am Wert des Objektes und dem zu deckenden Finanzierungsbedarf. Darüber hinaus behalten sich die Kreditgeber umfangreiche Sicherheiten, die sie in Form einer Grundschuld oder einer Hypothek realisieren, vor, was angesichts der teilweise enormen Kreditbeträge nachzuvollziehen ist. Entsprechend lang sind die Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen, während Ratenkredite maximal über 120 Monate vereinbart werden. Ein weiterer Unterschied ist die Zinsbindungsdauer, die bei Immobilienkredite durchaus abweichend von der Laufzeit vereinbart werden, während die Konditionen bei Ratenkrediten bis zur letzten Rate fixiert sind.

❼ WAS IST EINE SOLLZINSBINDUNG?

Beim Abschluss eines Finanzierungsvertrages werden immer die aktuell geltenden Zinssätze zugrunde gelegt – und die können durchaus stark schwanken. Um sich hier etwas Planbarkeit zu verschaffen, können Sie die Konditionen für einen Zeitraum zwischen fünf und 30 Jahren festschreiben. Bei den in der Regel hohen Kreditsummen ist dies auch sinnvoll, denn hier können sich schon kleine Unterschiede unter dem Strich summieren. Als Bauherr benötigen Sie ebenso eine Kalkulationsgrundlage wie die Bank: Müsste die Rate in kürzeren Abständen an die sich verändernde Marktsituation angepasst werden, steigen die Risiken eines Kreditausfalls. Umso wichtiger ist es, bei der Festlegung der Sollzinsbindung seinem eigenen Sicherheitsbedürfnis Rechnung zu tragen – auch wenn eine lange Zinsbindungsfrist etwas kostet, erhalten Sie so maximale Sicherheit für Ihr Vorhaben.

❽ IST EINE SONDERTILGUNG MÖGLICH?

Grundsätzlich muss während der Zinsbindungsfrist die Tilgungsrate wie vereinbart beibehalten werden. Auf der anderen Seite wird die schnellere oder vorzeitige Tilgung einer Immobilienfinanzierung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bestraft, da der Banken Zinseinnahmen entgehen. Einen guten Kompromiss erreichen Sie, wenn Sie sich ein Sondertilgungsrecht einräumen lassen. Dies wird in Bezug auf die Höhe gerne begrenzt, jedes weitere Zugeständnis lässt sich die Bank bezahlen. Wägen Sie die optimalen Sondertilgungsraten gut ab, können Sie beispielsweise Tantieme, Steuerrückerstattungen oder anderweitige Zuwendungen direkt in Ihre Immobilienfinanzierung fließen lassen und unter dem Strich sparen.

❾ WELCHE UNTERLAGEN BENÖTIGT DIE BANK?

Im Vergleich zu einem Ratenkredit haben Sie bei einer Immobilienfinanzierung deutlich mehr an Unterlagen zusammenzutragen:

Zunächst zu Ihren finanziellen Verhältnissen

a) als abhängig beschäftigte Bauherren

  • Gewinnermittlungen, Einnahme-Überschuss-Rechnungen oder Bilanzen aus den letzten beiden Jahren
  • Einkommensteuererklärungen und -bescheide aus den letzten beiden Jahren
  • betriebswirtschaftliche Auswertungen
  • bei Bedarf Gesellschaftervertrag
  • maximal drei Monate alter Handelsregisterauszug

c) bei vermieteten Immobilien

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind mit Hilfe der Entsprechenden Einkommensteuererklärungen und -bescheide der letzten beiden Jahre sowie einer Mietaufstellung zu belegen.

Zum Finanzierungsvorhaben

  • Ermittlung des Einheitswertes durch das zuständige Finanzamt
  • Beleg über Feuerversicherung
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan und Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • bei Bedarf Fotos des Objektes
  • Kostenaufstellung
  • bei Bedarf Teilungserklärung, sollte es sich um eine Eigentumswohnung handeln
  • bei Bedarf Bauunterlagen inklusive Genehmigungen
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